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　　地产财富会

　　调控新政下

　　购房者支付能力被压缩是开云中国必然

　　房地产行业集中度提高是必然

　　优质资源只会集中在少数人的开云体育下载手里

　　2017-4-7

　　客户层次整体拔高

　　豪宅市场正在进行大浪淘沙

北京豪宅市场正在进行大浪淘沙的过程。

首先表现在房地产调控政策层面，先有“930”提高首付款比例，再有“317”认购又认贷以及后续一系列的调控升级政策，将房地产投资机会彻底堵住，也大幅度压缩了客户支付能力。

其次在控制人口方面，北京要疏导非首都功能，控制城区规模。北京市在“十三五”规划中明确提出，“全市常住人口总量控制在2300万人以内，城六区常住人口比2014年下降15%左右”。这也就意味着更多的机会将出现在新兴商圈。

最后在土地供应层面，一方面供应减少，据披露，2017年北京住宅用地的计划供地量仅为610公顷，同比近乎腰斩；而610公顷中，商品住宅用地同比降70%至260公顷。另外，新推出住宅地块大多位于六环周边。

综合分析不难看出豪宅市场的大浪淘沙表现在以下三个方面：

1、于房地产行业而言，首先行业集中度将越来越高，拿地能力欠缺的开发商会被淘汰，因为资金能力及开发运营能力有限。

这一变化在近两年表现的渐趋明显，一是每一块土地的入市都引发开发商的激烈争抢，3月28日下午，台湖地块引发现场16家品牌房企71轮竞价。二是土地供应郊县化显现。

2017年已推出地块具体位置（截止3月10日）

2、于豪宅市场供应而言，土地供应的稀缺将直接导致豪宅随之郊县化，而豪宅失去区位优势则失之一足，价值大打折扣，难再称之为真正顶豪，此前拿地的开发商将因此受益。

3、于豪宅客群而言，受政策调控影响，真正有支付能力的豪宅消费群体收窄，开发商只能再度向更高端客群看齐，追求更有支付能力客群——高净值人群。但伴随客群层次的整体拔高是客户对豪宅产品更为挑剔。

政策调控加土地市场供应的郊县化导致真正的豪宅更为稀缺，种种伪豪宅产品也是层出不穷；客户群体的收窄导致有购买能力的高净值客群面临的选择更为宽泛，识别真正的顶豪产品需要一番披沙拣金。

　　客户群体收窄

　　高净值人群偏爱哪类顶豪

有前瞻性的开发商早已意识到了这一点。2016年初，恒大以收购方式正式加入超级顶豪混战，推出首个顶豪项目恒大丽宫。恒大为理工丽宫项目作出的升级堪称顶豪营造教科书：以世界级豪宅园林景观团队贝尔高林来设计丽宫园林景观，配合园区内的环形车道，丛空中俯瞰宛如一片叶子，象征金枝玉叶，玉带环腰；以自身资源优势为丽宫配套占地60万平米的以高尔夫为主题的体育公园，创造了天然温泉入户。

效果是颠覆式的，恒大入主丽宫项目后，由2015年年销售7套的窘境，扭转至2016年全年量价齐飞，实现销售额40亿元。

这个故事告诉我们不想被市场淘汰的开发商只能将珍贵的地块上将有限的产品潜力充分挖掘。但高净值人群究竟会为怎样的顶豪产品买单，他开云体育入口们更看重概念还是产品，亦或是设计？

实际上，高净值客群注重的是与自身品位、气质相协调的，自豪宅本身所散发出来的尊贵感及文化底蕴。为什么笔者如此断言，因为近两个月，北京市的高净值客户已经用实际购买动作为他们认可的豪宅投上了宝贵的一票。

这个项目即北京恒大华府。

北京恒大华府2016年3月入市，是北京豪宅市场大浪淘沙后所留下的不可多得的臻品。2017年年初，北京恒大华府推出楼王产品，高净值客户面对大浪淘沙之后的市场终于不再等待，出手把握住顶豪市场不可多得的机会，而恒大华府则由此引来2017年开门红。据内部人士透露：“北京恒大华府目前楼王产品中271户型已基本告罄，而338产品目前仅余十套左右”。

北京恒大华府的确是高净值客户披沙拣金后的不二之选：

1、大家意境：北京恒大华府位于北京不可多得的国门位置，而为缔造真正的家族豪宅，恒大不惜重金特聘豪宅空间大师——梁志天先生亲著设计。

梁志天先生综合考量北京恒大华府的特殊位置和目标客群后，结合自己的世界顶豪设计经验，最终确定在338㎡楼王产品中，以现代生活态度匠造家族生活场，于简约风格中隐露奢华的大家意境。

在瞰景楼王中，设计师以现代设计手法糅合中西艺术元素，配合主次有序的空间布局、高档的物料选材，打造奢华型格的空间，彰显户主尊贵非凡的高尚品味。其设计中突显了石、木、刺绣等天然元素的运用，结合空间的光影效果，写意传世家族的悠然与优雅。

2、气质温婉而尊贵：国人自古尚玉。北京恒大华府338㎡中心瞰景楼王的电梯厅、浴室、电梯厅、玄关、洗漱区分别铺设清水玉、水墨石、黄龙玉、高档虎眼玉等，以细腻圆润、纹理温婉的玉石，将整个空间衬托的生机盎然，以千年冲刷而成、无惧岁月洗礼的质感匹配居者的尊贵气场。

木材承载着中国人的智慧和中华数千年的文化底蕴，而国人之所以一直对木情有独钟，大概也因为木材代表着人与自然的温和相处。北京恒大华府338㎡中心瞰景楼王木材也有着多处应用，从南向为木包铝的大尺度落地窗选用有极好的保温性能的俄罗斯松木，到主人卧房里的雀眼木饰面背景墙，无不以充满原生意趣的木材质昭示着尊主“道法自然”的哲思所在。

3、户型阔达：北京恒大华府的338㎡中心瞰景楼王户型功能强大，更突显顶豪阶层的阔达气度：除了彰显尊贵的电梯厅、聚纳禅意的玄关、烹饪舌尖诱惑的厨房、探索生活态度的书房等豪宅标配，338㎡中心瞰景楼王借大平层的阔达优势，设计了独立的阳光房、四室朝南26.4米的大面宽。

想要做出前所未有的“理想奢贵大平层”，不能停步于豪宅的基本配置，每一间都应该是套房级别的标准。比如在主卧里，高调的设计一个别致的外扩式观景天地，类似佛香阁的八角窗，玲珑空间里，可以随心赏园林妙境、沐达雅人生。

比如设计出26.4米的大面宽，更好地展现奢适度，这种产品形态可以说是北京豪宅市场名副其实的创领之作：四间南向居室，270度采光，充分演绎室内外风光在光影效果下的延伸和契合。

4、贵气奢装：北京恒大华府的338㎡中心瞰景楼王践行对人性尺度的把握，考察全球顶级人居作品，探索不同时期财富阶层的生活理想，发掘生活艺术的至高内涵，与世界各地的高端品牌合作伙伴共同缔造顶豪阶层的传世居享。

在恒大集团9A奢装标准体系之下，北京恒大华府的负责人全球遴选了最受世界名流青睐的合作品牌：百年经典品牌德国HUPPE赫普淋浴房、皇室专用的德国DORNBRACHT当代淋浴设备、号称“欧洲卫浴瑰宝”的德国VILLEROY-BOCH唯宝、号称德国博物馆收藏品的POGGENPOHL博德宝橱柜、千万级以上富豪首选的MIELE美诺厨房电器、与劳斯莱斯同材质的德国BLANCO铂浪高厨房设施、“CE”欧盟质量安全认证品牌法国EuroCave红酒柜、全球最顶级的豪华入户门“德国Biffar门”等世界高端品牌共同缔造传世家府。